Foto: Arte de André Mello
Ao entregar as chaves para o inquilino, o proprietário deve garantir que o imóvel está pronto para a ser habitado e que tudo está em pleno funcionamento, da descarga e fechaduras à parte elétrica. O morador , por sua vez, deve devolver a casa nas mesmas condições em que recebeu, o que pode exigir uma pintura ou levantar a parede de drywall que tinha sido derrubada para se ganhar espaço no quarto. O óbvio costuma ser mais fácil de resolver. O problema é aquele detalhe diferente do original, que pode ter sido causado tanto por mau uso quanto por desgaste natural… E é esse 1% a fonte da discórdia. Afinal e contas , de quem é a responsabilidade ?
— Normalmente o grande problema é o estado de conservação, pois sempre fica aquele detalhe que o proprietário alega que está faltando e o inquilino diz que está perfeito — afirma Edison Parente, vice-presidente Comercial da Renascença Administradora.
O problema se agrava porque, por mais que uma vistoria detalhada seja feita, com texto, foto e até vídeo, estes pormenores dificilmente são esclarecidos. Entre os clássicos, vidro trincado, piso desgastado e sem rejunte, estofamento e marcas superficiais de sapatos.
Segundo o gerente de locação da Estasa, Márcio Belisário, estes casos podem ser considerados desgaste natural do tempo. Mas se o chão estiver arranhado e com pedaços quebrados, aí é mau uso.
— Neste tema cabe o bom senso do vistoriador na vistoria de rescisão. No caso de paredes, o uso indevido seriam marcas de mão e de móveis que ficam encostados na parede. O desgaste natural seria a pintura ficar amarelada, descascada com rachaduras ou fissuras — explica Belisário.
Edilson Parente, da Renascença, aconselha a solução amigável, pois uma solução judicial leva tempo e custa caro — às vezes, mais que a obra necessária.
— A não ser que o dano seja muito grande: aí sim, talvez, pode compensar o trabalho e o gasto de dinheiro. Não há uma fórmula para diferenciar o que é desgaste natural, descuido ou mau uso. Em caso de dúvida, um perito judicial nomeado por um juiz definirá o bom senso — reforça Parente.
Para reduzir os ruídos na comunicação, Luis Guilherme Russo, advogado e diretor da administradora Irigon, orienta que o laudo da vistoria da entrada seja separado por cômodos, bem como o estado de conservação e a relação de objetos em cada um.
— A Lei do Inquilinato é um norte, mas pode gerar dúvidas se não for bem interpretada. Basicamente, se a estrutura do imóvel (como paredes, telhado, piso e grades de proteção) estiver comprometida por desgaste do tempo ou má qualidade do material, o locatário está isento de pagar. Já a manutenção das estruturas internas e itens usados com muita frequência, como portas, janelas, torneiras, móveis que já estavam na residência, piso e paredes, cabe ao inquilino, que deve fazer os reparos, se necessários, antes de devolver o imóvel — esclarece Russo.
O que é considerado benfeitoria
Outra discussão recorrente na entrega do imóvel é sobre os reparos que já foram feitos. Via de regra, o imóvel tem que ser devolvido como entregue e pronto. Mas tudo pode ser conversado. Por exemplo, antes de abrir um nicho para instalar o ar-condicionado, o inquilino pode consultar se há interesse do dono em deixar assim para o próximo morador.
Russo explica que há três tipos de benfeitorias. As obras necessárias ou emergenciais, que impedem a moradia, como reparos estruturais em telhados, instalações elétricas, encanamentos e paredes não precisam de autorização do proprietário. Já as úteis, a exemplo da instalação de janelas com isolamento acústico e cobertura em uma vaga de garagem, podem ser feitas, desde que autorizadas. E tem ainda as voluptuárias, as quais são destinadas ao embelezamento do imóvel e não dão direito a indenização.
— Um exemplo desse tipo de benfeitoria é o rebaixamento do teto dos cômodos. É importante ressaltar que as indenizações por benfeitorias podem ser acordadas por cláusula contratual específica, que determinará as formas como elas ocorrerão — diz Russo.
Belisário explica ainda que o reparo decorrente de problemas estruturais que venham a atrapalhar o inquilino e que podem ser classificados como vício oculto serão de responsabilidade do proprietário, assim como qualquer outro problema cuja pré-existência possa ser comprovada.
— No caso de venda também permanecem tais direitos e deveres. Vazamentos que atingiram vizinhos no período anterior à venda são de responsabilidade do antigo dono, por exemplo.
Na entrega de imóveis novos também há brigas
A entrega de um imóvel novo também pode gerar problemas. Por isso, é importante que o comprador deixe a empolgação de lado por um instante e faça uma vistoria completa, que pode ser realizada também com a ajuda de uma empresa especializada.
Luis Guilherme Russo, da Irigon, orienta o morador a fazer um o memorial descritivo do imóvel, com as medidas, os materiais usados e o acabamento.
— A instalação elétrica nem sempre pode ser testada, mas os disjuntores e acabamentos, sim. Quanto à parte hidráulica, é imprescindível abrir as torneiras, olhar o sifão embaixo delas e testar as descargas — destaca Russo.
Raphael Luz, da Estasa, recomenda também testar a abertura de portas e janelas para verificar se não estão emperradas, verificar a metragem dos cômodos e checar se o itens prometidos foram entregues e o tipo e marca de material de cada um.
Deu ruim
Se for encontrada alguma irregularidade, o primeiro passo, afirma Russo, é notificar a construtora por escrito e solicitar providências. O prazo para que ela faça os reparos é de 90 dias após a entrega de chaves.
— É interessante ter um engenheiro acompanhando todo o processo. Além disso, é importante procurar outros proprietários do prédio para ver se também tiverem problemas.
Raphael Luz reforça que, se houver algum problema, o comprador deve exigir o reparo e não assinar o termo de entrega da obra até que o defeito seja sanado.
— Em geral o imóvel tem garantia de cinco anos. Mesmo que o defeito não seja identificado na vistoria ou somente apareça posteriormente, o comprador poderá exigir o reparo junto à construtora.
Já se um defeito oculto aparecer após o prazo de garantia, um juiz deve analisar o caso e levar em consideração a vida útil do material que supostamente tem o vício.
— Caso o material usado na obra tenha, por exemplo, vida útil de 20 anos e o defeito surgiu em 15 anos, ou seja, após o prazo de garantia, mas antes da sua vida útil, a construtora e/ou incorporador poderão ser responsabilizados — diz Raphael Luz.
O Globo
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