Com juros baixos, crédito farto e quarentena, vendas de imóveis batem recordes em 2020

HORA DE COMPRAR - Bruna e Bruno conquistam o primeiro imóvel: oportunidade e circunstância – Lailson Santos/VEJA

Sob diversos aspectos, o ano de 2020 está sendo desafiador para a economia brasileira. Desemprego em alta, inflação crescente, consumo das famílias em queda. Como em tudo na vida, porém, há sempre o outro lado. Neste caso específico, são as vendas de imóveis que vão pelo caminho oposto. Em setembro, foram negociadas 13 438 unidades residenciais no país. É o maior número desde maio de 2014. No acumulado de nove meses do ano, as vendas estão 20% maiores do que no mesmo período do ano passado. E o número de empreendimentos sendo construídos também acelera. Depois da queda ocorrida em maio, em decorrência da pandemia, aproxima-se dos níveis de 2019.

O boom tem explicação: é um misto de circunstância e oportunidade. Em agosto, a administradora Bruna Contreiras e o marido, Bruno, compraram seu primeiro imóvel — um apartamento de 130 metros quadrados em São Paulo. Contrariando o clichê, o negócio não significou a realização de um sonho. O casal tinha dinheiro para investir e buscava uma aplicação rentável. Com escassas opções na renda fixa, veio a ideia de comprar a casa própria. “Inicialmente pensávamos apenas em não deixar o dinheiro parado”, diz Bruna. “Mas encontramos esse imóvel e resolvemos que não seria um investimento, e sim nossa moradia.” Na hora de fechar o negócio, a oportunidade amparou-se na circunstância: a taxa de juros nominal do Brasil está em 2% ao ano — sua mínima histórica —, o que tira a atratividade de investimentos ancorados nela, como fundos DI e títulos de renda fixa em geral. Na ponta da concessão de crédito, a mesma Selic forçou a redução dos juros do financiamento, fazendo com que as parcelas coubessem no orçamento de milhares de famílias. No caso de Bruna e o marido, as mensalidades ficaram abaixo da despesa de aluguel. Para efeito de comparação, em 2016 os juros nominais chegaram a 14,25% ao ano, o que levou o custo do financiamento a níveis estratosféricos.

A queda do custo do dinheiro incentiva as famílias a tomar novos empréstimos, e os bancos estão dispostos a concedê-los. Em outubro, os financiamentos imobiliários somaram quase 14 bilhões de reais. Os empréstimos cresceram 50% no ano. Somente a Caixa Econômica Federal acumula 500 bilhões de reais em crédito para o setor, outro número recorde. Os bancos privados também estão ofertando e colhendo resultados. No Santander, o volume subiu 15% nos últimos doze meses, aumento parecido com o registrado pelo Itaú no terceiro trimestre.

Foto: Reprodução/Veja

O empurrão que faltava — outro efeito da circunstância — veio com a quarentena. Impedidos de sair às ruas, muitos brasileiros resolveram olhar para dentro de casa e se deram conta de que um espaço maior e mais confortável cairia bem. “A pandemia trouxe necessidades adicionais, que estão impulsionando as pessoas a comprar novos imóveis”, diz Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). É o caso do gerente William Aguiar, que, em julho, trocou seu apartamento de 130 metros quadrados por outro com quase o dobro do tamanho. Ele precisava de mais espaço para si mesmo e para a família. Também fizeram diferença o pé-direito duplo da sala e o condomínio com piscina coberta e quadra de tênis.

As incorporadoras, portanto, não têm do que se queixar. No terceiro trimestre, o faturamento da Cyrela aumentou quase 60% na comparação com o mesmo período de 2019. “Houve preocupação no começo da pandemia, mas, quando retomamos os lançamentos, as vendas foram um sucesso”, diz Orlando Pereira, diretor comercial da Cyrela. Os novos projetos da incorporadora têm levado em conta as necessidades de uma vida em que a residência tem papel mais relevante para as pessoas. Aumentou a procura por unidades com áreas de coworking, lavanderia, recebimento de entregas e até com minimercados. Nos apartamentos decorados, mostrados nos lançamentos, há sugestões para decoração de escritórios residenciais. No segmento de alta renda, os vendedores atraem os clientes com o que há de melhor. O Boa Vista Village, novo reduto de endinheirados em Porto Feliz, perto da capital paulista, terá campo de golfe, centro equestre, piscina com ondas e até galeria de arte quando for finalizado. No terceiro trimestre, as vendas da JHSF, incorporada do empreendimento, triplicaram e a receita chegou a 300 milhões de reais.

A pujança deixou alguns investidores desconfiados. Afinal, o setor passou por um momento de euforia alguns anos atrás e a situação degringolou. Os bancos abriram as torneiras do crédito e as incorporadoras se endividavam para promover novos lançamentos — até que a crise de 2014 jogou o Brasil em dois anos de recessão. Resultado: algumas fecharam e muita gente perdeu dinheiro. A situação atual, garantem especialistas do setor, é completamente diferente. “As empresas estão muito menos endividadas do que antes”, diz Renan Manda, analista da corretora XP. Em outras palavras: elas aprenderam com o passado e não vão lançar imóveis em ritmo alucinado, criando uma oferta incompatível com a demanda.

As condições econômicas estão favoráveis à atividade imobiliária e o cenário aponta para um ciclo de crescimento mais duradouro. Cabe agora a cada interessado avaliar suas condições pessoais de crédito e capacidade de honrar o financiamento. Imóvel pode ser moradia, investimento ou ambos. Ele só não deve se tornar uma dor de cabeça para o comprador.

Veja

OPINIÃO DOS LEITORES:
  1. joao carlos disse:

    so nao eh em natal viu? aqui ta tudo parado e os corretores enchendo a paciencia.

  2. Manoel disse:

    Só idiota acredita nisso

  3. PEDROCA PREGA FROUXA disse:

    Boa notícia, vou comprar minha casinha 🏠

Com juros baixos, portabilidade de financiamento imobiliário dispara 625%

Saldo portado de financiamento imobiliário atingiu R$ 3 bilhões de janeiro a julho deste ano — Foto: Construtora Planeta/Divulgação

Com a crise financeira e a taxa de juros na mínima histórica, operações de portabilidade de financiamento imobiliário se tornaram vantajosas para mutuários que desejam reduzir os custos de contratos antigos. Isso porque, ao transferir a dívida para outro banco, o consumidor pode conseguir reduzir o valor das parcelas, melhorar as condições do empréstimo e economizar dinheiro.

Nos primeiros sete meses deste ano, o número de pedidos efetivados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) chegou a 8,7 mil – uma alta de 625% em relação ao mesmo período de 2019, quando foram apenas 1,2 mil operações, segundo dados do Banco Central.

O número de pedidos, no entanto, foi ainda maior: foram 26,5 mil solicitações de janeiro a julho. No mesmo período, o saldo portado (a soma dos valores financiados) atingiu R$ 3 bilhões.

“O contexto atual de juros, associado à entrada de novos participantes, contribui para a melhoria das condições de oferta de crédito, tanto para novas operações como para a portabilidade”, informou a área técnica do Banco Central.

A crise financeira, na avaliação da entidade, também foi determinante para alavancar a demanda e a oferta de portabilidade de crédito neste ano.

Com menos encargos financeiros, os financiamentos se tornam mais acessíveis para os mutuários. Sob a ótica dos credores, por sua vez, o crédito imobiliário se tornou uma alternativa a mais para estabelecer uma relação de longo prazo com bons clientes.

“Em muitos casos, para não perder um bom cliente, o credor busca a renegociação das condições do crédito ao receber uma demanda de portabilidade”, acrescentou o BC.

É importante destacar que uma taxa de juros menor gera uma grande diferença no valor final do imóvel e acelera a liquidação da dívida.

Simulação realizada pela plataforma imobiliária Kzas mostra que a portabilidade de um financiamento imobiliário no valor de R$ 700 mil, em 25 anos, pode gerar uma economia de até R$ 245 mil.

Novo modelo de financiamento

Insatisfeito com o valor das parcelas que estava pagando, o professor de ciências Declev Reynier Dib Ferreira, 50, fez o processo de portabilidade de crédito de seu apartamento em Niterói (RJ) no início do mês.

Com uma dívida de R$ 320 mil, parcelada em 30 anos, Ferreira afirma ter deixado um banco público por conta do modelo de financiamento contratado no ano passado, com correção pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e amortização pela Tabela Price, cujas parcelas são progressivas.

No novo contrato, em um banco privado, o professor optou por prestações decrescentes (pela tabela SAC) e com correção pela Taxa Referencial (TR). Com isso, espera pagar parcelas mais “suaves” no decorrer do financiamento e amortizar sua dívida com mais rapidez.

“Contratei o financiamento em novembro do ano passado por R$ 320 mil e saí de lá agora devendo R$ 327 mil. Esse modelo progressivo é uma furada principalmente para quem faz empréstimo de longo prazo, como a maioria da classe média”, disse o professor.

Considerado a inflação oficial do país, o IPCA avançou 0,64% em setembro, acima da taxa de 0,24% registrada em agosto. Foi a maior alta para o mês de setembro desde 2003 (0,78%) e a maior taxa do ano. A TR, por sua vez, acompanha a evolução da taxa básica de juros, a Selic, e está zerada desde outubro de 2017.

Apesar de estar mais confortável com o novo financiamento, Ferreira pondera que a portabilidade deve proceder uma análise criteriosa porque a operação exige gastos altos com documentação e taxa para avaliação do imóvel.

“Paguei para os engenheiros fazerem a vistoria e para transferir a escritura do imóvel para o novo banco no cartório. Só no registro do cartório, gastei R$ 1,1 mil”, calculou o professor.

Na avaliação de Eduardo Muszkat, fundador da Kzas, a portabilidade só compensa quando o prazo de duração do contrato for longo o suficiente para os juros serem distribuídos ao longo das parcelas e a economia cobrir os gastos com vistoria do imóvel e documentação — como ocorreu com Ferreira.

“[A portabilidade] É uma das brigas mais importantes dos bancos porque se o mutuário for bem atendido, ele é fidelizado. Além disso, o risco é baixo porque existe um ativo inerente à operação”, explicou Muszkat.

G1

OPINIÃO DOS LEITORES:
  1. Cidadão pagador de impostos disse:

    Quem comeu corda no governo Lula de se endividar tomou na tampa!!
    Agora é a mesma coisa…
    Economize e invista p comprar mais barato e melhor.
    Moro Presidente 2022

    • Manoel disse:

      Eu comprei meu carro e apartamento, já quitado, na era do melhor governo desse país: Era Lula.

  2. servidor de direita disse:

    juros baixo?
    uma estratégia criminosa da caixa, o mínimo são 180 meses! 15 anos meu amigo, você paga duas casas.
    o mínimo é 6.5% ao ano, não existe isso de 2%, os 2% que anunciam tanto é o JUROS BASICO, em cima disso ainda vai o lucro do banco, taxa de administração e etc…
    em outros países o juros TOTAL de um financiamento é menos de 2% ao ano!