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Economia

Com juros baixos, portabilidade de financiamento imobiliário dispara 625%

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Saldo portado de financiamento imobiliário atingiu R$ 3 bilhões de janeiro a julho deste ano — Foto: Construtora Planeta/Divulgação

Com a crise financeira e a taxa de juros na mínima histórica, operações de portabilidade de financiamento imobiliário se tornaram vantajosas para mutuários que desejam reduzir os custos de contratos antigos. Isso porque, ao transferir a dívida para outro banco, o consumidor pode conseguir reduzir o valor das parcelas, melhorar as condições do empréstimo e economizar dinheiro.

Nos primeiros sete meses deste ano, o número de pedidos efetivados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) chegou a 8,7 mil – uma alta de 625% em relação ao mesmo período de 2019, quando foram apenas 1,2 mil operações, segundo dados do Banco Central.

O número de pedidos, no entanto, foi ainda maior: foram 26,5 mil solicitações de janeiro a julho. No mesmo período, o saldo portado (a soma dos valores financiados) atingiu R$ 3 bilhões.

“O contexto atual de juros, associado à entrada de novos participantes, contribui para a melhoria das condições de oferta de crédito, tanto para novas operações como para a portabilidade”, informou a área técnica do Banco Central.

A crise financeira, na avaliação da entidade, também foi determinante para alavancar a demanda e a oferta de portabilidade de crédito neste ano.

Com menos encargos financeiros, os financiamentos se tornam mais acessíveis para os mutuários. Sob a ótica dos credores, por sua vez, o crédito imobiliário se tornou uma alternativa a mais para estabelecer uma relação de longo prazo com bons clientes.

“Em muitos casos, para não perder um bom cliente, o credor busca a renegociação das condições do crédito ao receber uma demanda de portabilidade”, acrescentou o BC.

É importante destacar que uma taxa de juros menor gera uma grande diferença no valor final do imóvel e acelera a liquidação da dívida.

Simulação realizada pela plataforma imobiliária Kzas mostra que a portabilidade de um financiamento imobiliário no valor de R$ 700 mil, em 25 anos, pode gerar uma economia de até R$ 245 mil.

Novo modelo de financiamento

Insatisfeito com o valor das parcelas que estava pagando, o professor de ciências Declev Reynier Dib Ferreira, 50, fez o processo de portabilidade de crédito de seu apartamento em Niterói (RJ) no início do mês.

Com uma dívida de R$ 320 mil, parcelada em 30 anos, Ferreira afirma ter deixado um banco público por conta do modelo de financiamento contratado no ano passado, com correção pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e amortização pela Tabela Price, cujas parcelas são progressivas.

No novo contrato, em um banco privado, o professor optou por prestações decrescentes (pela tabela SAC) e com correção pela Taxa Referencial (TR). Com isso, espera pagar parcelas mais “suaves” no decorrer do financiamento e amortizar sua dívida com mais rapidez.

“Contratei o financiamento em novembro do ano passado por R$ 320 mil e saí de lá agora devendo R$ 327 mil. Esse modelo progressivo é uma furada principalmente para quem faz empréstimo de longo prazo, como a maioria da classe média”, disse o professor.

Considerado a inflação oficial do país, o IPCA avançou 0,64% em setembro, acima da taxa de 0,24% registrada em agosto. Foi a maior alta para o mês de setembro desde 2003 (0,78%) e a maior taxa do ano. A TR, por sua vez, acompanha a evolução da taxa básica de juros, a Selic, e está zerada desde outubro de 2017.

Apesar de estar mais confortável com o novo financiamento, Ferreira pondera que a portabilidade deve proceder uma análise criteriosa porque a operação exige gastos altos com documentação e taxa para avaliação do imóvel.

“Paguei para os engenheiros fazerem a vistoria e para transferir a escritura do imóvel para o novo banco no cartório. Só no registro do cartório, gastei R$ 1,1 mil”, calculou o professor.

Na avaliação de Eduardo Muszkat, fundador da Kzas, a portabilidade só compensa quando o prazo de duração do contrato for longo o suficiente para os juros serem distribuídos ao longo das parcelas e a economia cobrir os gastos com vistoria do imóvel e documentação — como ocorreu com Ferreira.

“[A portabilidade] É uma das brigas mais importantes dos bancos porque se o mutuário for bem atendido, ele é fidelizado. Além disso, o risco é baixo porque existe um ativo inerente à operação”, explicou Muszkat.

G1

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Opinião dos leitores

  1. Quem comeu corda no governo Lula de se endividar tomou na tampa!!
    Agora é a mesma coisa…
    Economize e invista p comprar mais barato e melhor.
    Moro Presidente 2022

    Responder

    1. Eu comprei meu carro e apartamento, já quitado, na era do melhor governo desse país: Era Lula.

  2. juros baixo?
    uma estratégia criminosa da caixa, o mínimo são 180 meses! 15 anos meu amigo, você paga duas casas.
    o mínimo é 6.5% ao ano, não existe isso de 2%, os 2% que anunciam tanto é o JUROS BASICO, em cima disso ainda vai o lucro do banco, taxa de administração e etc…
    em outros países o juros TOTAL de um financiamento é menos de 2% ao ano!

    Responder

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Finanças

Veja chances de renegociar ou fazer portabilidade de dívidas durante a pandemia

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Foto: Arquivo

Com a paralisação da atividade econômica, quem tem dívidas ou financiamentos teme não conseguir honrar as obrigações. Para tentar recompor o orçamento, especialistas recomendam renegociar financiamentos antigos, fechados com juros maiores, pedir portabilidade da dívida e até recorrer à moratória.

Pouco antes da pandemia, o engenheiro Clevis Antonio Franca, fez contas e decidiu fazer a portabilidade de dois financiamentos para a start-up financeira Bcredi. Foi na hora certa, pois a demanda por seus serviços caiu:

— Troquei duas parcelas que somavam cerca de R$ 6 mil mensais para um pagamento de R$ 3 mil, com taxa de 0,99% ao mês. Foi uma decisão acertada, pois consigo ter mais conforto para lidar com as contas da família. Hoje não conseguiria acomodar a dívida antiga.

Franca optou pelo crédito com garantia de imóvel, também conhecido como home equity. Nessa modalidade, a pessoa contrata um financiamento — ou faz a portabilidade de uma dívida — dando seu imóvel como garantia.

— É vantajoso para quem precisa de dinheiro para investimentos ou que pretende trocar dívidas de outras modalidades de juros mais altos e prazos menores — diz o diretor de Operações da Bcredi, Henrique Cantagesso.

A Caixa Econômica Federal anunciou, no início do mês, que mutuários com até duas prestações em atraso poderão renegociar contratos, suspender pagamento das parcelas por 90 dias ou pagar só parte delas, pelo mesmo período. Logo após o início da pandemia, a suspensão só era válida para quem estava em dia. Já Banco do Brasil, Bradesco, Itaú Unibanco e Santander prorrogaram por 60 dias vencimentos de dívidas de clientes pessoas físicas e micro e pequenas empresas, inclusive no crédito imobiliário. A Serasa Experian realizou feirões online de negociação, que, só em março, resultaram em 2 milhões de acordos, com descontos de até 98%. O analista-chefe da Toro Investimentos, Rafael Panonko, observa, porém, que essa suspensão temporária de pagamentos é pouco significativa em situação extrema, como o desemprego:

— Pode ser que o trabalhador autônomo consiga se restabelecer em dois meses, mas quem ficar desempregado pode demorar mais para conseguir um novo trabalho e terá de recorrer a medidas mais drásticas como a moratória.

O que fazer em caso de desemprego

A coordenadora de Projetos da Construção do Ibre/FGV, Ana Maria Castelo, defende, em caso de perda de emprego, a renegociação da dívida, pois uma moratória vai apenas adiar os pagamentos:

— Ainda não sabemos qual será a dimensão dessa crise, nem qual seu impacto. Quem já foi afetado deve negociar. Se a pessoa desistir do imóvel, vai perder parte do que já pagou. É melhor recorrer a uma negociação para estender o prazo de pagamento. A moratória é um recurso para ser acionado caso a pessoa não tenha outra opção, pois não significa deixar de pagar.

Rafael Scodelario, especialista do setor imobiliário, ressalta que a mudança de patamar dos juros — a taxa básica Selic está hoje em 3,75%, contra 6,5% há um ano — traz a oportunidade de renegociação ou portabilidade de dívida:

— Quem financiou um imóvel em 2014, por exemplo, com taxa em torno de 11%, hoje tem um cenário bem diferente. É possível pedir portabilidade da dívida, reduzindo as taxas e ampliando o prazo de pagamento.

Para Panonko, a crise ressalta a importância da educação financeira:

— O brasileiro tem o sonho da casa própria, mas não se preocupa em ter uma reserva de emergência.

Extra – O Globo

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Diversos

UTILIDADE PÚBLICA: Caixa reduz juro de financiamento imobiliário. Saiba como funciona a portabilidade

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Foto: Hermes de Paula / Agência O Globo

Com a redução da Selic, a taxa básica de juros, ao mais baixo patamar da História, bancos públicos e privados têm reduzido as taxas cobradas no financiamento imobiliário. Nesta terça-feira, a Caixa Econômica Federal diminuiu o juro mínimo para 7,5% ao ano mais TR, para quem é cliente do banco. Uma semana atrás, Bradesco e Itaú também cortaram os juros. O primeiro para a mínima de 7,3%; o segundo, para 7,45%.

Diante desta corrida dos bancos, quem tem um financiamento imobiliário começa a ter oportunidades mais vantajosas para fazer a portabilidade do empréstimo da casa própria.

Segundo o Banco Central, em 2018 foram feitos 5.535 pedidos de portabilidade de crédito imobiliário, alta de 453,8% em relação a 2017. No primeiro semestre deste ano, já foram 3.466.

— O atual cenário, de juros baixos e a maior competição entre os bancos, favorece um movimento de portabilidade do empréstimo da casa própria. Além das taxas cobradas pelos bancos, é preciso levar em conta os custos da transação e a capacidade de pagamento antes de procurar um ouro banco — explica Patricia Curvelo, sócia da consultoria imobiliária Investmais.

Em quatro pontos, confira como funciona a migração do financiamento imobiliário.

A portabilidade de financiamento imobiliário segue a mesma lógica da migração de um empréstimo. O cliente do banco A procura o banco B para que este passe a ser o novo responsável pelo financiamento. Neste caso, o segundo banco faz uma análise da capacidade de pagamento para avaliar se concordará com a transação.

Uma vez que a portabilidade foi acordada, a instituição que receberá o financiamento quita a dívida com o banco original. Assim, a dívida do comprador da casa própria fica inteiramente sob responsabilidade da nova instituição

Entenda como funciona

Como um novo financiamento e com taxas

Na portabilidade do financiamento, o novo banco faz a análise do imóvel da mesma forma como se o cliente estivesse contratando um empréstimo pela primeira vez. Além disso, há custos envolvidos na migração. O proprietário do imóvel financiado precisará pagar a taxa de vistoria do imóvel e a transferência no Registro Geral de Imóveis (RGI). Nos cálculos de Patricia, da Investmais, em um imóvel na faixa de R$ 300 mil, estes encargos giram em torno de R$ 4 mil.

Sem carência

Não há uma carência que o cliente precisa cumprir para fazer a migração do financiamento de um banco para o outro. O importante, destacam os especialistas, é que seja feita uma análise além da leitura sobre a taxa de juros oferecida pelo banco. O percentual anual pode ser baixo, mas os financiamentos envolvem seguros e taxas de administração dos bancos. No total, avaliando todas as taxas envolvidas (o Custo Efetivo Total – CET) da transação pode não ser tão vantajoso assim.

Nova análise de crédito

Outro ponto a ser observado na migração do financiamento é a capacidade de pagamento. Os bancos fazem a análise do credit score (método para avaliar o risco de inadimplência) do cliente. Se, atualmente, a pessoa estiver em uma situação financeira menos favorável do que no momento em que contratou o financiamento, é possível que a portabilidade não seja autorizada. Porém, caso a situação do orçamento esteja mais vantajosa, o cliente pode tentar a migração para aproveitar os juros mais baixos na concorrência e diminuir o tempo das parcelas.

O Globo

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Diversos

Portabilidade pode baixar juro do crédito imobiliário

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Com a portabilidade do crédito imobiliário, que entra em vigor efetivamente nesta segunda-feira, a Caixa Econômica Federal, dona de quase 70% desse mercado, será pressionada a negociar contratos antigos, com juros mais altos, se não quiser perder os clientes. O Banco do Brasil (BB), que tem uma carteira ainda pequena, está pronto a oferecer taxas semelhantes às cobradas pelo maior concorrente do ramo. Até então, os juros mais baixos oferecidos pela Caixa foram destinados aos novos contratos, clientes que estavam comprando o imóvel pela primeira vez.

Os bancos privados também estão atentos, embora o ambiente macroeconômico, com alta na Selic (taxa de juros básica da economia) seja pouco propício a maior disputa no sistema financeiro por novos correntistas.

— A Caixa estava numa situação muito confortável. Se o Banco do Brasil tiver apetite e interesse em continuar expandindo sua carteira de crédito imobiliário, a Caixa pode ser obrigada a renegociar contratos, principalmente de clientes com quem tem alto nível de relacionamento, como produtos de capitalização, seguro e aplicações — disse o diretor da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac), Miguel de Oliveira.

Segundo o vice presidente de Habitação da Caixa, José Urbano Duarte, o foco da instituição continuará sendo a concessão do crédito a quem está comprando a casa pela primeira vez. Duarte disse, no entanto, que o banco está preparado e vai analisar o comportamento num primeiro momento:

— O foco é quem ainda não tem casa. Mas vamos observar o mercado.

A expectativa do governo e do Banco Central (BC) é que comece no país um processo que vai permitir a médio e longo prazo uma redução dos taxas de juros na modalidade e um certo nivelamento entre as instituições no custo dos empréstimo para a compra da casa própria. As taxas hoje variam entre 11% e 8,3% ao ano, mais a TR e nesse tipo de financiamento de longo prazo (30 a 35 anos), qualquer ponto percentual faz diferença.

De acordo com projeções da Anefac, a redução de meio ponto percentual num contrato habitacional de 30 anos resulta para o mutuário uma economia de 10% no valor final do financiamento.

Quem tem contrato fora do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que tem taxas de juros mais altas estão entre os que mais podem ser beneficiados com a portabilidade. Vale lembrar que até setembro do ano passado, só estava enquadro no SFH – que tem taxas abaixo de 12% ao ano e permite o uso do FGTS para aquisição e para abatimento do financiamento – imóveis avaliados até R$ 500 mil. O valor no entanto, foi atualizado para R$ 750 mil nas capitais, o que aumentou o número de possíveis candidatos ao sistema.

O Banco Central espera ainda que a automatização do processo de portabilidade do crédito imobiliário ajude a deslanchar no país a migração de outras modalidades de financiamento, o que já é permitido, desde dezembro de 2006, quando foram registradas 20 operações, no valor total de R$ 294,6 mil. Em abril deste ano, foram realizadas 43,6 mil operações, no montante de R$ 390,7 milhões – um volume considerado ainda baixo.

O consultor do Departamento de Regulação do BC, Anselmo Pereira, no entanto, não acredita que o processo de portabilidade de crédito imobiliário crie um uma “explosão” de operações. Na avaliação de Pereira, a tendência é que os bancos renegociem e ofereçam melhores condições para não perder os clientes.

O Globo

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