A Caixa inicia nesta sexta-feira (25) um feirão por meio do qual coloca em oferta 180 mil imóveis novos em condições especiais de financiamento. O 1º Feirão Digital da Casa Própria vai até o dia 4 de julho e contará com a participação de 800 incorporadoras imobiliárias e 1,1 mil correspondentes Caixa Aqui.
Esta é a primeira edição online do feirão, que será feito por meio de uma plataforma disponibilizada no site(AQUI), onde será possível acessar informações sobre os imóveis ofertados, escolher o imóvel, realizar uma simulação de financiamento habitacional e ser atendido por um correspondente Caixa Aqui ou incorporadores imobiliários via chat.
De acordo com a Caixa, para o negócio ser fechado basta o interessado apresentar um documento oficial de identificação e um comprovante de renda atualizado, emitido no máximo há 2 meses. É possível usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para a aquisição do imóvel. Para tanto, basta apresentar a última declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega à Receita Federal, além da Carteira de Trabalho ou Extrato de FGTS.
A simulação pode ser feita também por meio do aplicativo Habitação Caixa, via smartphone. Nele é possível, além da simulação, fazer a solicitação e o acompanhamento do financiamento imobiliário, bem como o gerenciamento do contrato.
O 1º Feirão Digital Caixa da Casa Própria oferece ainda mais de 6 mil imóveis adjudicados Caixa com condições especiais de financiamento. Os imóveis podem ser 100% financiados no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com juros a partir de taxa referencial (TR) mais 2,5% ao ano mais remuneração da Poupança. A carência pode ser de seis meses e a tarifa é reduzida.
Diminuição das taxas de juros e maior facilidade para obtenção do crédito imobiliário contribuem para o cenário positivo. Fotos: Divulgação
Apesar da pandemia ter provocado incertezas econômicas, diversos indicadores apontam que o momento é muito propício para quem pretende realizar o sonho de sair do aluguel ou mudar para um imóvel maior e mais confortável. Isso porque o cenário apresenta taxas de juros mais baixas da história, além da criação de linhas de créditos imobiliários pelos bancos.
Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), mostram que os financiamentos imobiliários bateram recordes nos últimos meses e a expectativa é fechar o ano de 2021 em alta. A notícia merece ser comemorada, mas especialistas sugerem que pode ser importante aproveitar o bom momento antes que os preços subam nos próximos meses.
E se por causa da pandemia, muitas pessoas buscaram um imóvel com mais conforto, espaço e segurança, o condomínio fechado Mar do Atlântico desponta como a melhor opção na Zona Norte de Natal. O projeto reúne diferenciais que ainda não tinham sido oferecidos para a região. Com previsão de entrega para 2022, o empreendimento fica a cinco minutos da ponte Newton Navarro, próximo a supermercados, shoppings, escolas e universidades, além de centros comerciais e praias.
O Mar do Atlântico possui casas duplex com 99 ou 114m² de área privada e opções com dois ou três quartos, uma ou duas suítes. O condomínio fechado conta ainda com portaria blindada, área de lazer com piscina adulto e infantil, churrasqueiras, mini campo e playground. “Esse é o momento de aproveitar as boas condições do mercado para adquirir a casa própria. É investir em qualidade de vida, seja para primeira moradia ou para fazer um upgrade no imóvel”, afirma Adriana Araúo, gerente comercial do empreendimento.
O condomínio fechado Mar do Atlântico tem construção pela Sete Mares Incorporadora e conta com stand de vendas na avenida João Medeiros Filho – estrada da Redinha e os melhores corretores da cidade. O projeto possui vantagens para o pagamento através de financiamento pela Caixa, com entrega garantida e parcelamento facilitado.
O presidente da Caixa Econômica Federal, Pedro Guimarães, afirmou nesta quinta-feira (9) que o banco deverá liberar R$ 43 bilhões em linhas de crédito para financiar a construção de imóveis. O presidente estimou que 530 mil unidades habitacionais devem construídas com essa medida.
Com o novo aporte, o total destinado ao segmento imobiliário chegará a R$ 154 bilhões após a pandemia do novo coronavírus. Até então, a Caixa havia anunciado R$ 111 bilhões em recursos para bancar a casa própria.
Entre as medidas já anunciadas pela Caixa, uma permite uma pausa de 90 dias (três meses) nos contratos de financiamento imobiliário. Os pedidos de suspensão nas prestações superavam os 100 mil até o final do mês de março.
Do total de R$ 111 bilhões, Guimarães afirmou que foram emprestados R$ 35 bilhões. Segundo ele, 5,5 milhões de famílias serão beneficiadas e destacou que a injeção de recursos gera um volume grande de empregos.
“Esta medida é muito importante porque permite que as empresas continuem trabalhando normalmente, tanto empresas pequenas, quanto médias e grandes”, disse.
Guimarães explicou que uma das medidas é a carência de seis meses tanto para pessoas físicas quanto para empresas. “Compra-se um imóvel hoje e se faz o pagamento no sétimo mês. Isso nunca aconteceu e reforça o equilíbrio entre o problema de saúde e da economia”, afirmou.
“As medidas que estamos anunciando é para toda a carteira de crédito da Caixa. Todos os contratos estão abrangidos pelas nossas medidas. Em relação aos R$ 43 bihões, são os recursos disponíveis para a Caixa. Colocamos o dinheiro na conta para que as pessoas consigam antecipar. Temos recursos disponíveis para isso”, disse Jair Luiz Mahl, vice-presidente de Habitação da Caixa.
Além disso, o presidente da Caixa ressaltou também que, hoje, começou o pagamento do auxílio emergencial de R$ 600 a 2,5 milhões de brasileiros. Segundo ele, 2 milhões de brasileiros vão receber o dinheiro pela Caixa e cerca de 500 mil pelo Banco do Brasil. “O valor está na conta das pessoas”, garantiu.
Pessoas físicas e empresas
De acordo com o Mahl, os beneficiários do Minha Casa Minha Vida e brasileiros de média renda também terão acesso às medidas. “Além da pausa de até 90 dias, vamos ofertar possibilidade de pagamento parcial. Caso não queiram deixar a prestação pausada, é possível solicitar o pagamento parcial da prestação”, explicou.
Além disso, Mahl afirmou que, a partir de segunda-feira (13), no caso de quem está construindo a casa própria de forma individual, será feita a vistoria à distância — portanto, não presencialmente. Isso para proteger funcionários da obra e do banco em meio à pandemia do novo coronavírus.
Para as pessoas físicas que não são clientes da Caixa, o vice-presidente explicou que o banco ofertará 180 dias de carência, de amortização de juros, nesse período de pandemia. “Nosso objetivo é manter os contratos ativos e ao mesmo tempo passar esse período, sem ter problemas mesmo com a prestação em atraso”, disse.
As empresas (pessoas jurídicas) que estão construindo o empreendimento poderão negociar a possibilidade de antecipação de três meses no cronograma “para gerar mais tranquilidade no fluxo de caixa”. As construtoras que tinham feito contrato com a Caixa poderão utilizar recursos que não haviam sido utilizados anteriormente.
O presidente da Caixa Econômica Federal, Pedro Guimarães, afirmou nesta quinta-feira (2) que o banco pretende lançar em março deste ano uma linha de crédito imobiliário prefixada para compra da casa própria. Isso significa que a modalidade não terá correção pela Taxa Referencial (TR) ou pela inflação (IPCA).
A declaração foi feita após reunião com o presidente Jair Bolsonaro no Palácio do Planalto.
“Hoje, temos o crédito imobiliário ligado à TR, ligado ao IPCA, a inflação, e pelo que o BC falou são 16 bancos [que operam a linha de crédito corrigida pela inflação]. Quando a Caixa lançou há alguns meses, o mercado criticava muito, mas hoje 16 bancos já oferecem linhas pelo IPCA. Em março, faremos uma terceira linha, sem correção nenhuma. Sem TR e sem inflação. Vai poder contratar crédito imobiliário de 30, 35 anos e saber quanto você vai pagar”, afirmou Guimarães.
De acordo com o presidente da Caixa, a nova modalidade deve facilitar a renegociação com clientes que possuem créditos imobiliários mais antigos da própria Caixa, com juros mais altos, para a nova linha com taxas menores.
“Já fizemos várias [renegociações] e acreditamos que, a partir de março, quando lançaremos crédito imobiliário sem nenhum tipo de correção, isso vai multiplicar”, disse.
Novos cortes de juros
O presidente da Caixa também afirmou que, se o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central reduzir novamente os juros básicos da economia, em fevereiro, atualmente em 4,5% ao ano, para 4,25% ao ano, conforme a previsão da maior parte dos analistas do mercado financeiro, também haverá cortes de juros nas linhas oferecidas pelo banco público.
“Qualquer redução no BC [taxa Selic] implica em redução [de juros] tanto no cheque especial, quanto no rotativo do cartão, no CDC, e no crédito imobiliário. Quanto menor a taxa Selic, menor o custo de ‘funding’ [financiamento] do banco e, por consequência, a Caixa vai repassar parte disso para os clientes, para a sociedade”, afirmou Guimarães.
Lucro recorde em 2019 e devolução de recurso ao Tesouro
Pedro Guimarães também afirmou que o lucro da Caixa Econômica Federal baterá recorde em 2019 e acrescentou que a instituição continuará a devolver recursos ao Tesouro Nacional.
No ano passado, a meta era devolver R$ 20 bilhões ao governo, mas somente R$ 11,35 bilhões retornaram de fato aos cofres públicos. Essa dívida foi constituída em Instrumentos Híbridos de Capital e Dívida (IHCD).
A intenção da Caixa Econômica Federal, informou ele, é efetuar a devolução do restante o “mais rápido” possível. Porém, Guimarães explicou que isso depende de regras da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Saques do FGTS
Pedro Guimarães também informou que o volume de saques imediatos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) atingiu o patamar de 60%. “Como temos até 31 de março de 2020, estimamos que vamos chegar próximos de 70%”, disse ele.
Inicialmente o limite de saque era R$ 500, mas passou para R$ 998 para quem tem até esse valor na conta vinculada ao fundo de garantia.
De acordo com o presidente do banco, mais de um milhão de pessoas já fizeram a opção pelo chamado “saque aniversário” do FGTS – que começará a ser pago a partir de abril de 2020.
A sequência de cortes na taxa básica de juros (Selic) e a redução dos juros cobrados pelos bancos para o financiamento da casa própria deixaram a portabilidade do crédito imobiliário mais atraente para o brasileiro – e têm feito aumentar o número de pedidos da modalidade. Ao transferir a dívida para outro banco, o consumidor pode conseguir reduzir o valor das parcelas, melhorar as condições do empréstimo e economizar dinheiro.
Dados do Banco Central mostram que os pedidos de portabilidade efetivados em 2019 cresceram 102% em relação ao ano passado. De janeiro a agosto, foram 1.605 efetivações de financiamentos imobiliários, totalizando R$ 608,2 milhões, contra 794 nos 9 primeiros meses de 2018, que somaram R$ 335,8 milhões.
Em agosto (último dado disponível), o número de pedidos saltou para 1.761, ante 764 em julho.
Os números de portabilidade de financiamento imobiliário neste ano já superam também o total registrado em 2018, quando foi verificado um aumento de 453% nos pedidos em relação ao ano anterior. Veja gráfico abaixo:
Apesar do aumento do interesse pela troca de banco do financiamento, os números ainda são bem tímidos em relação ao potencial e em comparação aos pedidos de portabilidade feitos em outras modalidades de crédito.
Para efeitos de comparação, somente em agosto foram 26,4 mil unidades habitacionais financiadas no país com recursos das cadernetas de poupança, segundo dados da Abecip, atingindo um valor de R$ 6,71 bilhões em agosto. No acumulado no ano, o valor já chega a R$ 47,1 bilhões, envolvendo 180,5 mil unidades.
Segundo estudo divulgado no começo do ano pelo Banco Central, o crédito imobiliário representa apenas 0,1% do total de pedidos de pedidos de portabilidade no sistema bancário e 2,1% do valor total portado. Em relação às novas concessões de crédito imobiliário, a troca de banco nesse tipo de financiamento representou em 2018 menos de 1% do total.
“Em virtude do perfil da dívida (de longo prazo e alto valor), a portabilidade pode resultar em maior economia, seja com a transferência do crédito, seja com a renegociação com o credor original”, destaca o BC.
Analistas ouvidos pelo G1 avaliam que o momento nunca foi tão favorável para tentar reduzir a taxa do financiamento, sobretudo nos empréstimos de valores mais altos e com contratos assinados entre 2015 e 2017, quando os juros médios ficaram acima de 10%.
“Com a queda da Selic, o mercado e crédito está começando a andar e na linha de crédito imobiliário estamos finalmente vendo bancos entrando em um cenário de concorrência e começando a brigar por taxas”, afirma Rafael Sasso, cofundador da Taxa Melhor, startup que ajuda a comparar os juros cobrados pelos bancos.
Nas últimas semanas, os principais bancos do país anunciaram novas reduções nas taxas de juros para a compra da casa própria, para uma faixa a partir de 7,3% ao ano + TR.
Desde o ano passado, os juros cobrados pelos maiores bancos nas principais linhas de financiamento da casa própria têm se mantido bem próximos, diante de uma maior disputa entre as instituições financeiras e sinais de recuperação do mercado imobiliário.
Segundo dados do BC, os juros médios de mercado cobrados pelos bancos para financiamento imobiliário foram de 8,9% ao ano em agosto (último dado disponível), ante 9,5% ao ano no final do ano passado e 11% no final de 2017.
Veja abaixo o comparativo das taxas mínimas dos maiores bancos nas principais linhas de crédito imobiliário:
Vale lembrar que as taxas anunciadas pelos bancos são as mínimas, e que, para conseguir juros mais baixos, o tomador do crédito precisa quase sempre aceitar uma série de condições, sobretudo maior relacionamento com a instituição financeira. O valor do imóvel, bem como o perfil e renda do consumidor, também costumam influenciar diretamente os juros cobrados pelos bancos.
Simulações de economia com portabilidade
Simulações feitas pela Melhor Taxa, startup que ajuda a comparar os juros cobrados pelos bancos, mostra que é possível obter com a portabilidade uma boa redução no valor da parcela. Ao conseguir baixar, por exemplo, a taxa de juros de 9,76% para 7,30% ao ano em uma dívida de R$ 300 mil, a economia total ao longo do contrato chegaria a quase R$ 100 mil. Veja abaixo os exemplos:
Exemplo 1: empréstimo de R$ 100 mil, com taxa atual de 11,24% ao ano
Valor do imóvel: R$ 125 mil
Valor da 1ª parcela (01/02/2017): R$ 1.224,94
Valor da parcela atual: R$ 1.143,97
Taxa após portabilidade: 7,30%
Valor da parcela após portabilidade: R$ 866,46
Economia na parcela: R$ 358,49
Economia total no contrato: R$ 47.709,48
Exemplo 2: empréstimo de R$ 300 mil, com taxa atual de 9,76% ao ano
Valor do imóvel: R$ 500 mil
Valor da 1ª parcela (01/01/2018): R$ 3.320,62
Valor da parcela atual: R$ 3.179,61
Taxa após portabilidade: 7,30%
Valor da parcela após portabilidade: R$ 2.638,06
Economia na parcela: R$ 682,56
Economia total no contrato: R$ 98.900,77
Exemplo 3: empréstimo de R$ 500 mil, com taxa atual de 10,77% ao ano
Valor do imóvel: R$ 625 mil
Valor da 1ª parcela (01/03/2016): R$ 5.846,76
Valor da parcela atual: R$ 5.335,45
Taxa após portabilidade: 7,30%
Valor da parcela após portabilidade: R$ 4.147,82
Economia na parcela: R$ 1.698,94
Economia total no contrato: R$ 196.714,63
Exemplo 4: empréstimo de R$ 750 mil, com taxa atual de 11,24% ao ano
Valor do imóvel: R$ 950 mil
Valor da 1ª parcela (01/02/2017): R$ 9.083,46
Valor da parcela atual: R$ 8.471,05
Taxa após portabilidade: 7,30%
Valor da parcela após portabilidade: R$ 6.389,52
Economia na parcela: R$ 2.693,94
Economia total no contrato: R$ 364.804,77
Como avaliar se vale a pena
A transferência de um empréstimo de um banco para outra é um direito garantido e regulamentado pelo Banco Central.
“Quase sempre vale a pena a portabilidade. É importante analisar, porém, todos os custos envolvidos e verificar se haverá uma economia real. Além da taxa de juros, o custo efetivo da nova operação, custos com a manutenção da nova conta, e as tarifas cobradas pelo banco e pelo cartório de registro de imóveis”, explica a consultora Daniele Akamine, diretora da Akamines Negócios Imobiliários.
O desembolso com tarifas de avaliação de imóvel e gastos com cartório em uma portabilidade desse tipo costuma ficar ao redor de R$ 4 mil.
Bancos costumam fazer contraproposta para segurar cliente
Embora a portabilidade seja mais fácil de ser efetivada para as dívidas de valores mais altos e contratadas quando a Selic estava acima de 10%, esse mecanismo é também uma ótima oportunidade de tentar uma renegociação com o banco.
Os números do Banco Central indicam que as instituições financeiras costumam fazer contrapropostas para evitar que o cliente transfira o empréstimo para outro banco. Do total de pedidos de portabilidade de crédito imobiliário feitos neste ano, apenas 27% foram efetivados.
“Existe sim uma politica de retenção do cliente, para que esse permaneça no banco e não faça a portabilidade”, afirma Akamine.
“O fato de buscar outras propostas força o banco a eventualmente dar uma proposta melhor para o cliente ficar”, avalia Sasso, da Melhor Taxa. Segundo ele, alguns bancos cobrem 95% dos pedidos, enquanto outros costumam cobrir apenas os pedidos de clientes dos segmentos mais altos de renda.
“Alguns bancos estão evitando fazer a portabilidade, outros colocam empecilhos no processo e outros estão incentivando, tentando fazer mais rápido que os processos de crédito imobiliário tradicionais”, afirma o executivo.
Como fazer a portabilidade
O primeiro passo é pedir para o banco que concedeu o empréstimo as informações atualizadas sobre o saldo devedor e condições contratadas. O prazo para o banco entregar as informações é de 1 dia útil. Daí é só levar para outro banco e dizer que deseja transferir sua dívida por juros mais baixos.
Ao encontrar uma condição mais favorável na concorrência e formalizar o pedido de portabilidade, a instituição financeira tem 5 dias para fazer uma contraproposta ao cliente. Mas caso você não goste da nova proposta, o banco é obrigado a aceitar o pedido de portabilidade. Vale lembrar também que o banco para o qual você quer migrar também não é obrigado a aceitar seu pedido.
“A portabilidade de crédito depende da negociação de um novo empréstimo ou financiamento com outra instituição financeira. Assim, como ocorre em qualquer contrato de operação de crédito, deve haver interesse de ambas as partes na realização da operação. Dessa forma, as instituições financeiras não são obrigadas a realizar a portabilidade”, explica o Banco Central, que oferece uma sessão de perguntas e respostas em sua página na internet.
Após a queda da taxa básica de juros, a Selic, para 5,5% ao ano, Bradesco e Itaú Unibanco anunciaram novas reduções na taxa de juros de suas linhas de crédito imobiliário , acirrando a disputa no setor. No caso do Bradesco, as condições valerão a partir desta terça-feira, dia 1º de outubro. A taxa mínima será de 7,3% ao ano mais Taxa Referencial (TR). Atualmente, as taxas começam em 8,2% ao ano mais TR.
Segundo o Bradesco, as novas taxas poderão ser contratadas para financiamentos com prazo de até 360 meses. “O cliente pode financiar até 80% do valor do imóvel e o comprometimento máximo da renda líquida sobre o valor das prestações é de 30%”, informou o banco.
Na sexta-feira, o Itaú também anunciou que vai reduzir as taxas mínimas dos juros do financiamento imobiliário. As taxas para novos contratos passam a ser de 7,45% ao ano mais Taxa Referencial, variando de acordo com o perfil do cliente e de seu relacionamento com o banco. Antes, as taxas iniciavam em 8,1% ao ano mais TR.
Os valores são unificados para as linhas de Sistema Financeiro da Habitação (SFH), Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e Carteira Hipotecária (CH).
— O mercado imobiliário está crescendo, a compra de um imóvel é uma decisão relevante na vida das pessoas. É uma oportunidade de viabilizar sonhos e estabelecer uma relação de longo prazo com nossos clientes. Além, é claro, de contribuir para a retomada do setor — afirmou Cristiane Magalhães, diretora do Itaú Unibanco.
A Selic está no menor patamar histórico. Ana Castelo, coordenadora de Projetos da Construção do FGV IBRE, avalia que, até o fim do ano, ainda há espaço para novas quedas nas taxas de juros cobradas pelos bancos para o crédito imobiliário:
— Na medida em que há uma queda nas taxas de juros e condições mais favoráveis aos compradores, cresce a possbilidade de incluir mais famílias no financiamento de imóveis, em um momento de retomada lenta da economia e do mercado imobiliário — ressalta Castelo.
Movimento de mercado
Em agosto, a Caixa Econômica lançou um financiamento imobiliário que atrela os juros ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) , que mede a inflação oficial do país. Esse percentual está acumulado em 3,22% nos últimos 12 meses.
Trata-se de uma alternativa às tradicionais linhas de crédito habitacional, que têm os juros atrelados à Taxa Referencial (TR), atualmente zerada.
A nova modalidade possibilita uma economia inicial por oferecer taxas mais baixas: de 2,95% ao ano a 4,95% ao ano, mais a variação da inflação.
Em julho, o Santander já havia reduzido suas taxas de 8,99% para 7,99% ao ano , mais a taxa referencial (TR), para financiamento de imóveis em até 35 anos. A renda mínima necessária é de R$ 2,5 mil (composta, sem necessidade de comprovação de parentesco ou casamento) e o comprometimento com o financiamento deverá ficar entre 30% e 35% (de acordo com a análise de crédito).
— O banco foi o primeiro a baixar os juros para a casa de um dígito, em 2017, e no ano passado deu início a um novo reposicionamento das taxas — lembra Gustavo Alejo, diretor de Produtos de Crédito para Pessoa Física do Santander.
Segundo dados do Banco Central, os novos financiamentos contratados tiveram custo médio de 8,2% ao ano, considerando empréstimos com recursos da poupança e do FGTS.
O financiamento imobiliário com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiu R$ 6,71 bilhões em agosto, um aumento de 18,4% em relação ao mesmo mês de 2018, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Foto: © Marcelo Camargo/Agência Brasil
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